Оценка при продаже доли.

Доброго дня, уважаемый читатель!

Сегодня, компания «Петроград»/Petrograd company, предлагает рассмотреть ситуацию, связанную с продажей доли в однокомнатной квартире.

Такая ситуация возникает довольно часто при вступлении в наследство или при разделе имущества. Рассмотрим пример, когда один из супругов, после смерти второго супруга, не имея завещания, сталкивается с тем, что квартира, в которой он проживал всю жизнь в один момент оказывается придется делить с другим наследником. Ситуация неприятная, однако встречающаяся в жизни весьма часто.

Итак, новый собственник доли(он же-наследополучатель), который никогда не проживал в данной квартире получает на руки свидетельство о собственности, в котором прописано, что он является владельцем доли в данной квартире, предположим, что размер доли составляет 1/4. Какими правами он стал обладать?

Если долю невозможно выделить в натуре, а в случае с однокомнатной квартирой, как правило это именно так, новый собственник может, либо прописаться по данному адресу, либо продать свою долю. Проживать в квартире без согласия другого собственника, он не имеет права, о чем должно быть подписано соглашение по определенной форме.Надо знать, что согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть любые действия — продажа части квартиры, сдача в аренду, регистрация жильцов — возможны только с письменного согласия всех совладельцев, причем вне зависимости от размера доли каждого собственника.

Основные факторы, по которым суд может запретить вселение в квартиру собственника доли:

невозможность выделить долю в натуре;

невозможность определить порядок пользования квартирой в соответствии с долей без нарушения прав собственника значительной доли;

отсутствие фактически сложившегося порядка пользования (собственник незначительной доли с момента приобретения права никогда не вселялся и не проживал в квартире, не заявлял требований об этом, не платил за содержание своей доли);

собственники долей — посторонние люди;

наличие у собственника другого жилья.

Поэтому, он имеет право продать долю, но здесь есть ряд ограничений:-  он должен вначале предложить выкупить у него долю другому собственнику, причем направив предложение по почте, с уведомлением о получении, лишь получив отказ в течение месяца, собственник может попытаться продать долю третьему лицу, но по цене, не ниже, предложенной второму собственнику. Если же другим собственником будет установлено, что доля продана по более низкой цене, чем была предложена ему, то в течение трех месяцев, он имеет право оспорить через суд данную сделку и попросить перевести право третьего лица на себя. Продажа доли, даже если она состоится, несет в себе аналогичные ограничения и для будущего собственника.

Также надо не забывать о возможности через суд потребовать о принудительном выкупе доли у второго собственника. Суд, в данном случае будет рассматривать дело, опять же опираясь на факторы, о которых мы только что упомянули выше, только в другом разрезе.

Надо помнить, что данный вопрос регулируется-

Статья 35. Конституции Российской Федерации.
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

Статьи 249, 250, 252 Гражданского кодекса РФ;

Статья 209. Содержание права собственности. Гражданского кодекса РФ говорит о том, что:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Смысл данной статьи частично дублируется статьей 30 Жилищного кодекса, который гласит:
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако, согласно упоминавшимся выше статьям 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть любые действия — продажа части квартиры, сдача в аренду, регистрация жильцов — возможны только с письменного согласия всех совладельцев, причем вне зависимости от размера доли каждого собственника.

Далее вступает статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гласит о следующем:

 

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Таким образом, долевые споры достаточно сложны и регулируются на основании Конституции Российской Федерации, а также статьями  Гражданского и  Жилищного кодексов, поэтому, чтобы избежать сложных судебных разбирательств, занимающих определенное время, финансы и нервы, собственникам долей по возможности желательно договариваться между собой, пытаясь разрешить все имеющиеся споры в досудебном порядке.

Если у Вас возникли вопросы по поводу раздела имущества, связанного с долями, специалисты компании «Петроград»/Petrograd company, с радостью Вас проконсультируют.

Наш телефон (812) 987-59-22

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *