Доброго дня, уважаемый читатель!
Сегодня, компания «Петроград»/ Petrograd company, предлагает разобраться в вопросе перевода помещения из жилого фонда в нежилой, понять этапы необходимых действий и ориентировочные сроки по некоторым из них.
Итак, для начала разберемся, в каких случаях перевод из жилого фонда в нежилой возможен:
Необходимые условия для перевода-
Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):
- Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.
- Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
- В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться.
- Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога и судебные приставы не собираются наложить на нее арест.Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.
- Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
- Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.
Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:
- Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
- Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
- Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
- Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.
Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:
- Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
- Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
- Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.
Теперь, поняв существующие ограничения и требования к помещению, которое необходимо перевести из жилого в нежилой фонд, давайте посмотрим какие действия необходимо для этого совершить, итак:
Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.
1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода.
Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.
- Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
- Экспликация и поэтажный план помещения.
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
- документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества;
- могут потребовать договор основания на помещение;
Срок получения документа – до 1 месяца.
- После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
- Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
- Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
- Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.
- Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.
- Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.
- Согласие соседей.Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.Для получения согласия нужно:
- Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.
- Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
- Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах, хоть это и из мира фантастики, требуется 100% голосов.
- Техническое заключение, которой выдается опять же в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документ, подтверждающий право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).
- Выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан (было написано в условиях). Но помните, что срок действия данной справки до 14 дней.Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании. Заказать можно через наш сайт, для этого обратитесь к нашем юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.
Помните, что это неполный список необходимых документов для межведомственной комиссии, поэтому лучше заранее обратитесь в Департамент Управления Имуществом для консультации.
- Экспликация и поэтажный план помещения.
- После сбора вышеперечисленных документов, всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) нужно обратиться в Департамент Управления Имуществом для разрешения перевода, где написать заявление установленного образца, в котором укажите причину перевода. Образец заявления дадут в самом департаменте.
Также предоставляется:
- Все вышеперечисленные документы и справки;
- Паспорта РФ;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
- Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
- Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.
- Затем комиссия рассматривает заявку о переводе.Срок рассмотрения 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе (причины отказа указаны ниже) в течение 3 дней выдают на руки или высылает по почте протокол.Некоторые причины отказа:
- Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
- На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
- От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
- Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.
Если в протоколе об отказе не указаны причины, то решение считается немотивированным и может подлежать обжалованию в судебном порядке.
2-й этап: Обращение в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) или в МФЦ для определения стоимости перевода помещения
- Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.К заявлению приложить (оригиналы и копии):
- Паспорт РФ;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
- Протокол межведомственной комиссии;
- Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
- Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
- Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.
- Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.
- Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол.
При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.
3-й этап: Регистрация прав собственности на помещение в УФРС
- Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в УФРС или МФЦ(Многофункциональный центр) и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
- Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
- Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
- Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
- Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
- Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
- Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
- В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.
Теперь, когда мы немного разобрались с вопросом перевода помещения из жилого фонда в нежилой фонд, осталось только собрать все необходимые документы и начать процесс перевода, если у Вас нет достаточного количества времени для выполнения этих действий, компания «Петроград» с удовольствием сможет Вам в этом помочь, звоните, наш телефон:
(812) 987-59-22
Мы работаем для Вас!