Примеры решения некоторых задач по недвижимости

Вопрос 35

Рассчитать рыночную стоимость земельного участка методом деления на участки, если участок предполагается разделить на 2 лота, которые, как прогнозируется, будут проданы через 1 и 2 года по ценам 1 и 2 млн руб. соответственно. Затраты на продажу составят соответственно 200 тыс. руб. на дату оценки и 1 млн руб. на конец первого года. Требуемая норма доходности аналогичных инвестиций 10%. Результат округлить до тысяч рублей.

Решение:

Имеем три точки расчета: текущий момент (затраты 200 т.р.), конец первого года и конец второго года. По итогам первого года поток равен нулю (продажа участка за 1 млн. минус затраты на продажу 1 млн.), поэтому дисконтирование не требуется. По итогам второго года денежный поток составит 2 млн, который надо привести не текущую дату по ставке 10%.

 

 

Получаем – 1,652,892.56

Меняем знак, нажимая клавишу +|- и вычитаем первоначальные затраты в 200т.р.

Итог: 1,453 млн.р. (с округлением до тысяч)

 

Вопрос 38

Рассчитать коэффициент капитализации для объекта недвижимости. Срок жизни здания — 80 лет. Дата ввода объекта – октябрь 1957 г., дата оценки — октябрь 2017 г.  Возврат инвестиций осуществляется по методу Хоскольда. Требуемая норма доходности инвестиций – 12%, в том числе безрисковая ставка  – 6%. Эффективный возраст соответствует хронологическому возрасту. Результат округлить до сотых долей процента.

Решение:

Определяем оставшийся срок экономической жизни: 80 – (2017-1957) = 20 лет.

Коэффициент капитализации равен доходности на инвестиции плюс норма возврата. Доходность на инвестиции известна. Определяем норму возврата, которая по методу Хоскольда определяется на основе безрисковой ставки. Основная формула расчёта нормы возврата (при расчёте на обычном калькуляторе):

Расчет на калькуляторе:

Поскольку по условию задачи требуется округлить результат до сотых долей процента, а калькулятор считает не в процентах, а в долях, то необходимо увеличить количество разрядов после запятой до четырёх знаков.

На калькуляторе должно отражаться четыре знака после запятой (точки).

Далее:

На экране должно быть значение -0.0272. Это норма возврата. Меняем знак и прибавляем норму доходности на инвестиции: 0.0272 + 0.12 = 0.1472.

Умножаем на 100 и получаем 14.72%

Убираем четыре знака после запятой (при необходимости)

 

Вопрос 39

Определить рыночную стоимость складского здания методом дисконтированных денежных потоков. Прогнозная величина чистого денежного потока, возникающего в конце года: 1 год – 12 000 руб., 2-й год – 22 000 руб., 3-й год –
28 000 руб. Предполагается, что с четвертого года чистый операционный доход для здания стабилизируется на уровне 6 000 рублей, а рыночная ставка капитализации для этого периода прогнозируется на уровне 10%. затраты
на продажу объекта в конце периода прогноза не учитывать.
Ставка дисконтирования 12%. Дисконтирование осуществляется на конец периода. Результат округлить до тыс. руб.

 

Решение:

Определяем текущую стоимость денежных потоков по годам и реверсию:

Первый год

Результат -10,714.29

 

Второй год

Результат -17,538.27

 

Третий год

Результат -19,929.85

 

Будущая стоимость реверсии

6000 / 0,10 = 60 000р.

 

Текущая стоимость реверсии (считаем на конец третьего года)

Результат -42,706.81

 

Рыночная стоимость здания

Суммируем полученные величины, и получаем 90,889.22

По условию задачи округляем до тысяч. Итого: 91 000р.